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遺産相続における話合いのでの合意の破棄【Q&A №606】

2018/04/20


【質問の要旨】

死亡後の不動産賃料の扱いはどうなるのか

記載内容  家賃 死亡後 承継


【ご質問内容】

2年前に父が他界し、兄と妹の兄弟3人で相続の手続き中です。
3人の話合いの際、実家の2世帯住宅に家賃を払って住んでいた兄夫婦を当座の実家の管理者として住み続けてもらうことに一旦合意したものの、その後話し合いがこじれ、現在、家裁での家事調停中です。
そこで、当初の合意を破棄し、亡くなった父と兄との賃貸契約が継続しているとみなし、父の死後の家賃を遺産分割に反映させたいと考えているのですが、可能でしょうか。
また実家の隣の父が所有していた空地を兄の妻の会社の駐車場として父と賃貸契約を結んでいたのですか、そちらも父の死後も契約が継続しているとみなし、遺産分割に反映させることはできますでしょうか。

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(John)



 ※敬称略とさせていただきます

【遺産の中に賃貸物件がある場合、その賃料は相続分で分割する】
今回の質問では、遺産の中には、亡父が、①兄に賃貸していた物件と②兄の妻の会社に賃貸していた物件の2つがあります。
遺産の中に賃貸物件がある場合、その賃貸物件から上がる収益(賃料)を誰が取得するのかについては最高裁の裁判例(リンク:最一判平成17年9月8日)があります。
同裁判例は、賃料をもらう権利は遺産分割とは別であること、遺産分割が完了するまでは、賃料は法定相続人がその法定相続分に応じて取得すると判断し、その後、裁判は全て、この判例に従って判断をしています。
そのため、あなたは今回の上記①及び②の賃料の3分の1をもらう権利がありました(この点は本ブログQ&A №593をご参照下さい)。
なお、念のために言えば、この賃料をもらう権利は、あなたが相続人になったことにより、亡父の賃貸人としての地位をあなたも3分の1の限度で引き継いだということから発生するものであり、他の相続人(例えば兄)の同意はなくとも、当然に請求ができます。

【兄に対する請求について】
まず、兄が居住している①の物件ですが、既に賃料は請求しないという《合意》が成立したのであれば、その合意は有効です。
したがって、今更、その合意を撤回することはできません。
ただ、合意の内容やその合意した時の状況に応じて、合意が無効だといえる場合があるかもしれませんが、質問にはそのようなことは記載されていません。
もし、そのような状況があるのであれば、一度、お近くの弁護士と法的対処が可能かどうかを相談されるといいでしょう。
ただ、兄のする管理の手間と賃料とを比較して、賃料の方が多額でバランスが取れないということであれば、あなたとしては《賃料の免除》という大幅な譲歩をしているので、その点を考慮して、兄は遺産分割の取り分を少なくするべきだと主張するしかないでしょう。

【駐車場の賃料は、遺産分割合意までは請求できる】
前記②の駐車場の賃料については、父死亡後の賃料の3分の1を請求されるといいでしょう。
この請求は遺産分割とは全く別ですので、分割の合意ができなくとも請求可能です。
なお、念のために言えば、遺産分割の合意ができ、その駐車場を相続する人が決定した段階から、その人が単独で賃料を取得することになります。
大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
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17:12 遺産分割のトラブル | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

借地上の建物にも相続登記が必要か【Q&A №187】

2012/08/21
借地上に建つ亡母名義の家屋と借地権について

 借地上に建つ亡母名義の家屋に居住しておりますが、建物が古すぎて資産価値がほとんどありません。現在、手元にまとまった貯金もないため、司法書士さんへ相談す
る経済的な余裕がないので権利書等もなにも変更できません。
 もし、地主さんが変更になった場合、立ち退きしなければならなくなりますか?ちなみに地主さんへ母がなくなったことはこれから書面にて郵送します。

記載内容

借地権の相続 相続登記 借地上建物の撤去 

(とむとむ)


【借地権の移転で問題となることは2つある】
 現在の底地所有者がその土地を他人に売買しても、お母さんは借地権を主張することができ、立ち退きをする必要はありません(法律的には、《新所有者に対抗できる》ということになります)。
 ただ、お母さんから借地権が他人に移った段階では、2つの問題が発生します。
借地権の移転が、賃貸人(土地所有者)に無断で譲渡したということで、借地契約の解約理由となるのではないかということがまず第1番目の問題です。
 次に、借地権が移動したことを、所有者に主張できるかという第2番目の問題です。

【売買や贈与と借地権の関係】
 借地権者が借地上の建物を売却し、あるいは贈与して、借地権が移動した場合(これを《特定承継》といいます)には、第1の問題から言えば、底地所有者の承諾を得ていない場合には、借地権の解除理由となります。
 又、第2の問題として、借地権の移転について賃貸人(土地所有者)の承諾等が備わっていない場合には、土地所有者に借地権の移転を主張することはできません。

【相続による借地権の移転の場合】
 しかし、相続による移転の場合(これを《包括承継》といいます)には、相続人は賃借人であるお母さんの立場を引き継ぎ、さもお母さんと同一人物であるかのような扱いをうけます。そのため、第1番目の問題である解除はされませんし、第2番目の底地所有者から借地権を否認されることもありません(この2番目の点は。底地が他の人に売買や贈与された場合でも同じです)。
 今回の質問のケースでは、相続登記がなくとも、新しい土地所有者から借地上の建物の撤去・土地明渡を求められることはないという結論になります。

【できるだけ早い時期に相続登記をするのが望ましい】
 ただ、権利が移転したのなら、登記を変更するべきです。
 相続登記の費用は、通常の売買の費用より安いので、できるだけ早い段階で登記を移転することをお勧めします。

大澤龍司法律事務所
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親子間で裁判中に亡くなった親の相続【Q&A №10】

2009/09/10

私には兄弟3人あり母死亡により遺言書通り相続する(二男、長女は4分の1,3男は4分の2)のですが生前中より長男との財産訴訟が有りその途中に死亡してしまいこれを3人で継承しました。
この訴訟の権利義務も遺言書どうりですか?ちなみに遺言書には訴訟に対する遺言はなく、母の所有する財産全部と書かれています。
訴訟中の分は未解決により所有には当たらないのでは。私は継承した訴訟の分の権利は平等であると思いますが。


記載内容

  遺言 相続分 訴訟承継 
(カテネツ)


【訴訟の地位と相続との問題】
相続人は、被相続人の財産に関する一切の権利義務を承継(受け継ぎ)します。
この承継する権利義務の中には、訴訟におけるお母さんの地位も含まれます。
本件の場合は、亡くなられたお母さんの相続人は、長男、二男、三男、長女の4名ですので、遺言書がなければ、この4名がお母さんの財産に関する一切の権利義務を4分の1ずつ承継します。
その結果、お母さんと長男さんとの訴訟(仮に原告がお母さん、被告が長男としますと)では長男はお母さんから相続する4分の1の限度で原告になるということになります。

簡単な例で説明しましょう。
お母さんが長男に貸した200万円のお金を返せというような場合、原告の請求のうち、長男が50万円を相続しますので、その分を原告請求から減少(訴訟を取り下げる等)し、請求額を150万円に減少することになります。

【遺言書がある場合】
本件では、お母さんの遺言書があり、遺産は長男以外の3人に相続させることになっています(なお、遺言書では「母の所有する財産全部」とありますが、これは「母の有する財産全部」という趣旨だと理解されます)。
そうすると、前記の訴訟の例で言えば、お母さんの有していた原告の地位は長男以外の3人で承継することになり、訴訟が勝訴したばあい、遺言書で記載された割合で分割するということになります。

【相談者の見解に対する回答】
なお、相談者の方は「訴訟中の分は未解決により所有にあたらないのでは。私は継承した訴訟の分は平等であると思いますが」と述べられていますが、法律上は、未解決であろうとなかろうと、既に述べたとおり訴訟上の地位も相続の対象になります。
仮に遺言書で記載されていないという立場では、長男は4分の1の法定相続をすることになり、結局、あなたの取り分は4分の1となり、結論は変わらないことになります。

☆ワンポイントアドバイス☆
お母さんが訴訟をされていたのであれば、弁護士に訴訟を委任されているはずです。
相続があったため、その弁護士はあなたの代理人になります。
遺留分問題も発生することもあるため、その弁護士に相談されることをお勧めします。
大澤龍司法律事務所
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18:47 相続と借金 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集
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