"共有持分"に関連する記事一覧
 | HOME | 

被相続人との共有マンションの家賃の扱い【Q&A №546】

2016/12/06



【質問の要旨】

マンションの共有者である長男が、被相続人に対し収益の返還請求権を持っていると主張している

記載内容 共有物 賃料 時効

【ご質問内容】

被相続人と長男が一棟建て賃貸マンションを所有していました。

分割協議が進まず調停へと進む状況です。

これまで賃貸マンションの収入は被相続人が管理し、収入も返済や税金の支払も行ってきました

長男代理人は2分の1所有の賃貸マンションからあがる収益は本来自分の物であり、返還請求権をもっていると主張しています。

この主張は認められるのでしょうか?

またこの被相続人に対する債権は何年前まで有効なのですか?

時効はあるのでしょうか

この債務を遺産に加えると他の相続人の相続分はなくなるといっています。

(mujun)





【兄が本当に共有者であるかどうかを念のために確かめる】

お父さんと兄で共有持ち分が各2分の1であるのに、被相続人が賃料収入全部を得ていたということですが、2つの面で疑問(あるいは問題といってもいいでしょう)がありそうです。

まず、第1は、兄の持ち分2分の1というが、実質はお父さんが建築資金を出しており、名義だけを長男のものにしていたのではないか?という点です。

この疑問は①長男名義の2分の1は実質上はお父さんの遺産ではないのか?

あるいは②お父さんがお兄さんに建築資金を生前贈与(特別受益)したのではないか?

という問題に発展しますので、念のために上記の①及び②の観点から、是非、調査されるといいでしょう。

なお、ローンがあるようですので、その借入名義がお父さんだけか、兄でもあるのか、又、頭金などは誰が負担したのかを、お父さんの取引履歴等なども参考にして調査されるといいでしょう。


【兄はお父さんに賃料の返還請求はできない可能性が高い】

次に、兄としてはお父さんが賃貸に出していることぐらいは知っていたと理解するべきでしょう。

にもかかわらず、賃料の半額を請求しなかったのはなぜかという疑問があります。

この点については、賃貸を始めるときにお父さんと兄との間で、お父さんが賃料を全部取得するということで合意(暗黙を含めて)があり、管理はお父さんがし、賃料収入はお父さんがもらう、ローンの支払いや固定資産税の支払いは全てお父さんがするとの合意があったと考えるのが普通の理解でしょう。

もし、その前提が正しいとすると、お父さんが全額を取得することを、兄は了解していたのですから、兄が被相続人であるお父さんに不当利得等の請求はできないことになります。


【仮に無断で賃貸していた場合には】

しかし、万一、お父さんが兄に知らせず、勝手にマンションの賃貸をしていたのだとすると、兄からお父さんに対して不法行為による損害賠償請求及び不当利得返還請求として賃料額のうちの兄持ち分額に相当する金額を請求することが可能になります。

この場合、お父さんが兄の分のローンの支払いをし、かつ固定資産税も立替支払いをしていたのであれば、その分は請求額から控除されますし、場合によれば管理料相当分も控除することも可能です。

なお、不法行為で請求する場合には、勝手に貸していることを知ってから3年で、不当利得返還請求をする場合なら10年で請求権が消滅時効にかかりますので、それ以前の分は時効を主張されると、兄は請求できないということになります。


【兄請求の債務を遺産に加えるどうなる?】
  
今回の質問のケースでは兄の請求が成立しない可能性があります。

仮に請求できるとしても、お父さんが賃料から兄のローンの支払いをし、かつ、兄の分の固定資産税も支払っていたというのであれば、法的に認められる返還額はそれほど多額にはならず、請求すると遺産が無くなるようなことはないと思われます。


【特別寄与について】

兄に賠償あるいは返還請求ができない場合でも、賃料全額をお父さんに取得させたということが特別寄与として認められ、兄がその額を取得できる可能性はあり得ます。

ただ、この場合でも、兄の分のローンの支払いや固定資産税の立替支払い、管理料相当額等が考慮されますので、兄の寄与分としてはそれほど多くないように思います。

(弁護士 大澤龍司)

大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
ホームページ  http://www.osawalaw.com/
 
13:23 遺産分割 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

★相続した共有持分に応じた賃料をもらえないか【Q&A No.475】

2015/10/16




マンション1棟につき3分の1の持分を有しています。

マンションの賃貸をしています。

賃貸借契約の名義は母(持分3分の2)、管理は私(持分3分の1)です。

持分の分の家賃を母に請求できないでしょうか?



【ご質問内容詳細】

 「Q&A №265 夫が受け取っていた賃料の相続」(2013/4/8)の回答のについて質問です。

【お義母さんが単独で貸家契約をしていた場合、賃借人に請求できない】
 もっとも、家屋が共有であったとしても、賃貸人名義は共有者のうちの1名になる場合が多く、本件の場合も、賃料の支払いをお義母さんが受けているようですので、お義母さん単独で賃貸している可能性が高いと思われます。
 この場合、賃借人に対して賃料を請求できるのも受け取ることができるのも、お義母さん一人です。」


と回答されていますが、

 私の場合、 賃貸マンション一棟の建物と土地が父と母の共有名義で、17年前父が無くなり、土地とマンション建物の30%ぐらい私(長男)名義になりましたが、 賃貸契約書は全て母名義ですが不動産のやり取りは私がおこなっていました。

 マンションの管理作業も私がしています。

 私の持分の割合にで確定申告しておりますので、持分の税金等は私がはらっております。

 このマンションの家賃の持分を母に請求でいないのでしょうか(過去17年間と今後の家賃)。 

 建物の建築費は、私は負担しておりません。

 父と母が建てました。


記載内容 共有と賃料 使用貸借 共有持分の相続

(まさ)







【遺産不動産が賃貸中の場合の賃料の扱い】

 遺産の中に不動産があり、それが賃貸に出されている場合、賃料がをだれがどのように取得するのか問題になります。

 №265はこのような場合の質問です。

 まず、この場合に、最初に賃貸人は誰かということを考える必要があります。

 今回の質問では賃貸人はお母さんだということですので、賃料を賃借人に請求できるのは賃貸人であるお母さんしかありません。

 賃貸人ではない他の人が賃料を賃借人に請求できる余地はありません




【法律的には共有者が賃料を請求できないのか?】

 賃料を賃借人に請求できるのは賃貸人のみです。

 しかし、その不動産が共有なら、賃貸人はもらった賃料を他の共有者に分配する必要はないのかというのが今回の質問の趣旨のようです。

 この点を回答するには、お母さんと他の共有者であったお父さんとの間にどのような合意があったかを確認する必要があります。

 共有者であるお父さんが共有持ち分を無償使用することをお母さんに認めていた場合には、使用貸借の合意があったとして、お父さんからの賃料請求はできません。

 あなたは現在、30%の持ち分をお持ちのようですが、その持ち分がお父さんからの相続であるとすると、お父さんのしていた使用貸借上の権利義務を引き継ぎますので、お母さんはあなたに対して使用借権を主張することが可能であり、賃料を支払う必要はありません

 また、あなたはに不動産の管理をしているということですが、それは法律的に見れば、管理をしているに過ぎないものの、その管理費をお母さんが死亡した時の遺産分割の際に特別寄与として請求できる可能性はありますし、現時点でも管理費としてお母さんに請求することも考えてもいいかもしれません。

 次に、あなたは賃料総額のうち、持ち分の限度で税金の申告もしているようですが、これはあくまで税務の問題であり、申告したからといって、賃料の分配が認められるわけではありません。




【あなたのとるべき態度としては・・】

 以上に述べたことはあくまで法律的な判断です。

 あなたとしては、お母さんと話をされ、自分が共有持ち分30%を持っているのだから、その分に相当する賃料分配額を払ってもらえないかと相談されるといいでしょう

 その際、税金でも30%相当額を支払っているということも告げ、かつ管理もしているではないかということも併せお母さんに説明し、説得材料に使われるといいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)
大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
ホームページ  http://www.osawalaw.com/
 
14:14 遺産分割 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

共有持分と相続放棄の関係【Q&A №402】

2014/10/09
 持分1/2の共有土地所有者がその土地を抵当に入れたまま死亡し、遺族が相続放棄しています。
 債権回収会社に私が代わりに支払い、抵当権抹消手続きをしたいのですが、可能でしょうか?
 抹消手続きに必要な書類一式はお金と引き換えにくれるとの事ですが、登記手続きの権利者は本人死亡なので、誰か代わりに手続きすることが可能でしょうか? 
 抵当が外れたら、相続財産管理人の選任を申し立てて、相続人不存在確定したら、共有者の自分に帰属するのを待つつもりです。
 他には債務も、遺産もないようです。よろしくお願いいたします。

記載内容

相続財産管理人 登記 共有 利害関係人 予納金
(みなみ500)


【共有持分と相続放棄】
 質問者の方は他の方(Aさんとしておきましょう)と土地を共有されていたが、そのAさんが死亡し、相続人が全部相続放棄したというケースです。
 このような場合、民法に《共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がいないときは、その持分は他の共有者に帰属する(255条)》という条文があります。
 質問の場合は相続放棄の結果、相続人がいなくなったケースですが、この場合にも同条文が適用されると考えていいでしょう。
 その結果、質問者の方はAさんの共有持分を取得し、単独所有権者になっています。

【登記は相続財産管理人に対して請求する】
 質問者の方はAさんの借金を債権回収会社に支払い、抵当権の抹消書類をもらうようです。
 ところが、この抹消書類で抵当権抹消登記を申請できるのは持分権者であるAさんです。
 しかし、Aさんには相続人がいないのだから、一体、誰に抵当権抹消登記を請求するのか(登記義務者は誰か)という問題が発生します。
 次に、Aさんの持分が無くなり、質問者の方が単独所有になったのですが、この登記(所有権移転)もAさんに協力してもらう必要があります。
 しかし、Aさんの相続人がいない場合には、Aさんの持分移転登記を誰に請求するのだろうか(この場合の登記義務者は誰か)という問題も発生します。
 結論をいえば、遺産の管理をしてもらう相続財産管理人を選任してもらうことを家庭裁判所に申立する必要があります。
選任された相続財産管理人がAさんの遺産の管理人として登記をすることになります。

【利害関係人なら相続財産管理人の選任申立を急ぐ】
 「利害関係人」であれば相続財産管理人の選任を申し立てることができる(民法952条)と記載されています。
 質問者の方はAさんの借金を支払ったのですから、借金支払分の返還請求権を有する債権者ですし、又、登記を請求できる立場にもありますので、利害関係人であることは間違いなく、あなた自身が申立することは可能です。
 Aさんの抵当権抹消も共有持ち分移転も財産管理人の関与が必要ですので、相続財産管理人の選任を急がれるといいでしょう。

【財産管理人制度についての補足】
 なお、相続財産管理人について簡単に説明しておきます。
 相続財産管理人の選任申立をするには裁判所にお金(予納金)を納付する必要があり、その金額は大阪家庭裁判所では約100万円で、かなりの多額です。
 次に質問者が財産管理人の選任の申立をした場合でも、財産管理人は相続人の関係の手続きのみをするのではなく、遺産の総整理をします。
 そのため、相続財産管理人の手続きが終了するまでにはかなりの期間がかかり、質問者の方の手続きだけが優先されるわけではないことも理解しておく必要があります。
大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
ホームページ  http://www.osawalaw.com/
 
15:58 相続放棄 | コメント(1) | トラックバック(0) | 編集

相続人の夫への資金援助は特別受益になるのか【Q&A №230】

2013/01/28
 特別受益になりますか?
 名義は妹夫婦共有ですが、ローンは夫名義の妹の住宅への父からの生前の資金援助(数千万)は、特別受益になりますか?
 
 それとも、相続人以外という事で、持ち戻しは、不可能ですか?
(おばさん)


記載内容

娘婿 資金援助 住宅ローン 

【特別受益は、相続人間というのが原則】
 特別受益はあくまで相続人間での公平を図るための制度です。
 今回の質問では、生前の資金援助(贈与)を受けたのは、相続人である妹さんではなく、妹さんの夫ということであり、相続人以外の人ですので、持ち戻すことはできないというのが原則です。

【本件では、認められる余地がある】 
 ただ、今回の質問の場合、住宅は妹さん夫婦の共有名義です。
 ローンには抵当権等の担保権が設定されているはずであり、妹さんの共有持分にも担保が設定されているはずです。
 妹の夫名義のローンの支払いがされることによって、妹さんの共有持分に設定された担保(妹さんが連帯保証人になっていればその債務も)も抹消されます。
 その点を考えれば、妹さんの夫への住宅ローン返済資金提供により、妹さんは担保等が抹消されるという特別受益があったと主張することも可能でしょう。
 この場合には、持分に応じた金額の特別受益として、その限度でもち戻しをすることになるでしょう。

大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
ホームページ  http://www.osawalaw.com/
 
15:54 生前贈与・特別受益 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

経年による不動産評価が遺産額にどう反映するか【Q&A №221】

2012/12/19
 特別受益の評価
 父は10年前に他界し、今年母が亡くなり、相続が発生しました。 問題は、20数年前に贈与された特別受益です。 「援助してあげるからマンションを購入するように」と父からすすめられ、購入しました。 贈与税のことを考慮し、共同名義にしました。 将来的には、全て私の名義にしてくれることになっていました。
 以前に、父が事業で失敗した経験から、父は母の名前を借りて、父の持ち分(3割)を母の名義にしました。 母は専業主婦で働いたことはありません。 その後、買い替えのため、そのマンションを売却し、父の持ち分(母の名義)を贈与されました。 投資目的ではありませんでしたが、バブル時でしたので、購入時の3倍近くで売却し、売却金をそのまま現在住んでいる家の頭金にしました。 名義は私です。 バブル時に購入したため、現在よりもかなり高く、相続時の価格は約半分に下がっています。
 以前のマンションは実質、お金を出したのは父(母の遺言書にも父が出費したと記されています)ですが、形式上は母の名義でした。 この場合、両親どちらからの特別受益と考えられますか? (実際、負担してくれたのは父なので、父からの特別受益であると私は主張したいのですが。) 売却して贈与された分(売却額の3割)が特別受益となってしまうのでしょうか? 相続時の評価額が、買い替えたバブル時の半分に下がっていますが、考慮してもらえないのでしょうか?
記載内容

特別受益 基準価格 売却代金 贈与  
(期待87)


【共有名義と特別受益】
 あなたがマンションを購入するに際して、お父さんが売買代金の3割を出したが、その3割の代金に相当する分はお父さん名義ではなく、お母さん名義にしたという前提で考えれば、この点については特別受益の問題はまったく発生しません。
 お父さんが援助した代金の分に相当する分をあなたがもらったわけではないからです。

【売買代金の贈与が特別受益になる】
 その後、マンションが売却され、その代金のうち、お母さん名義の3割に相当する代金があなたに贈与されたという点では、あなたは金銭の贈与という利益を受けているのですから、特別受益の問題が発生します。
 問題は、ご指摘のとおり、誰からの特別受益かという点です。

【売買代金の贈与はだれからの特別受益か?】
 もし、お父さんがお母さん名義にした理由が、お母さんに贈与する意思でしたのであれば、その持分はお母さんのものであり、その売却代金はお母さんからの相続において特別受益として問題になります。
 しかし、お父さんとしては、何らかの理由で名目上お母さん名義にしただけであって、贈与する意思はなかったというのであれば、この共有持分は実質的にはお父さんのものであることになり、その売却代金もお母さんのものではなく、お父さんのものになります。そのため。お母さんの相続としては、特別受益の問題は発生しないことになります。

【特別受益の価額の変動】
 仮に特別受益とした場合に、不動産や金銭の価額の変動をどう考えるのかという問題があります。
 バブル時に特別受益として、不動産をもらったのなら、その後の不動産の価額の下落をどう評価するのかという問題ですが、これについてはいろんな考え方があります。
 しかし、今回は不動産をもらったのではなく、持分の売却代金という金銭をもらっただけですので、原則として貨幣価値の変動でもない限り、贈与額をそのまま特別受益額として評価することになります。


大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
ホームページ  http://www.osawalaw.com/
 
13:55 生前贈与・特別受益 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集
 | HOME |