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★亡父との共有名義マンションの使用借権【Q&A №539】

2016/11/08


【質問の要旨】

亡父が出資して共有所有者となっているマンションに、姉が居住したり、賃貸に出したりした場合

記載内容 購入資金 持ち分 特別受益

【ご質問内容】

父親が亡くなり姉妹で財産を分けることになりました。(母はすでに亡くなっています)
姉は生前父にマンション購入資金として1200万円出してもらいました
残りのローンは姉が払いました。

しかし税金対策だったのでしょう、父が出した分を共有所有者として登記していました。
父は生前、姉に自分の持ち分を買い取ってほしいとの話もしていましたが、姉も買い取ることはできず、相続分として父の分が残りました。

姉は最初は自宅として使用し、後にマンションを賃貸に出して収入を得ています
姉から父に賃貸の代金を一部払った時期も1年ほどありましたが後に払った様子はありません。
今ではその所有分の価値も1/3程になっています。

共有の持ち分になると、特別受益が1200万円だとは言えないのでしょうか

言えないのなら、共有所有者の父がもらわなかった賃料の一部をみなし財産として算入できますか?

あるいは、使用借権を無償で得ていたことにはなりませんか
その場合の金額の算定は?

私は姉だけが住宅資金をもらっているのに、遺産が1/2づつというのはどうも納得できません。

不平等感をなくすいい方法があればご教授ください。

(tomo)





【今回の質問は《購入資金援助》と言う意味では、特別受益にならない】

通常の場合であれば、被相続人が法定相続人のマンション購入資金の一部を出した場合には、金銭の生前贈与として特別受益になります。
ただ、今回の案件では、お父さんが出した分はお父さんが自分の持ち分として共有登記されていますので、金銭の移動はありません
したがって《購入資金援助》としての贈与はなく、お姉さんの特別受益は存在しません
マンションのお父さんの持分は、お父さん自身の遺産となり、遺産分割の対象となります。


【お父さんの共有持ち分の使用は、居住用であれば特別受益にならない】

お姉さんがマンションを居住用にしていたとき、お父さんの持分を無償で使用している点では、お姉さんはお父さん持ち分につき、使用借権(無償で使用する権利)をもらったということになり、特別受益となる可能性があります
そのため、マンションの使用貸借について判断した裁判例を検索しましたが、発見できませんでした(参考までに言えば、土地の使用貸借は特別受益になるとの裁判例はあります)。
学者の意見では、建物使用貸借は遺産の前渡しという性格が薄く、又、財産権として強い権利ではないこと、更に被相続人の意思としては遺産分割の持戻し免除の意思が推定されるということから、特別受益にはならないとの見解が多いです。


【お父さんの建物持分をお姉さんが他人に賃貸している場合】

問題は、お姉さんが自ら居住するのではなく、他人に貸して賃料を得ている場合です。
これについても参考になるような裁判例も学者の意見もみつかりませんでした。
ただ、あなたの立場から言えば、使用貸借は他人に賃貸した段階で終了しており、その後にお父さんの持ち分相当の賃料分もお姉さんが得ていたのは特別受益になると主張するか、あるいはお父さんが賃貸に出すのを知らない場合には不当利得にしないと不公平だと主張されるといいでしょう。
このような主張をした場合に裁判にまでいけばどのような結論になるか、興味のあるところではありますが、お父さんの持ち分に相当する賃料分は特別受益として遺産に持ち戻される可能性もあるでしょう。

(弁護士 大澤龍司)

大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
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16:03 生前贈与・特別受益 | コメント(1) | トラックバック(0) | 編集

死因贈与予定の土地を今から勝手に使って良いか【Q&A №514】

2016/06/30



【質問の要旨】

死因贈与の土地を使用している

記載内容  認知症 成年後見 死因贈与

【ご質問内容】

平成25年8月母は認知症で意思能力がないということで、家裁の調停により、畑は妹に贈与する契約をしました

ところが、妹は、その土地を仮登記をして、農業振興地域の畑30ヘクタールの真ん中をコンクリート4メートルと倉庫を改修して我が物顔で、使用しております

財産管理は、成年後見人が行っていますが、事前に私に相談があった時には、保全管理をお互いにしようということだったのですが、こうしたことは、許されるのですか。

(タック)






【贈与がないことが証明できれば、調停も贈与も無効】

お母さんに意思能力がないのであれば調停ができませんし、調停が成立したとしても有効な調停ではなく、効力がありません。

そのため、調停調書に贈与(あるいは死因贈与)するような内容が記載されていても、意思能力がなかったのだとして、贈与(死因贈与)の無効を主張すればいいでしょう

ただ、意思能力がなかったということは証明する必要があります。

お母さんのカルテや介護記録を取り寄せして、証明手段とするといいでしょう。


【死因贈与と生前の使用】

 《死因贈与契約した土地を相続人は自分のものとして使用できるか》という質問ですが、前項と関係なくお答えします。

仮に死因贈与があったとしても、その効力は死亡したときから発生するものです

そのため、死因贈与があるからといって、生前に使用することはできません。

ただ、生前に使用している場合には、お母さんとの間に賃貸借や使用貸借契約が締結されている場合が多く、相手方がこれらを使用する法的根拠として主張してくる場合が多いです。


【成年後見人と財産管理】

お母さんに成年後見人がついた場合、成年後見人はお母さんの財産を誠実に管理する義務を負います。

ただ、それはあくまでお母さんに対してであり、あなたに対してではありません。

あなたと成年後見人との間に《財産保全》についての話があり、現在、後見人が財産管理を十分にしていないということであれば、裁判所にこのような事情を説明する書面を提出し、成年後見人がきっちりと財産管理をしてもらうことを求めていくといいでしょう

(法的にはあなたにはそのような申し出をする権利や権限はありませんが、財産管理が不十分だという報告書が出てくれば、裁判所としては後見人から事情を聴取する程度のことはすると思います。)

(弁護士 大澤龍司)
大澤龍司法律事務所
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16:16 遺産 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

使用借権の価額と特別受益【Q&A №511】

2016/06/24

※同じ方から2つに分けてご質問いただきましたが、回答は1つにまとめています。

【質問の要旨①】

使用貸借の価額と空き地について

【ご質問内容】

父親名義の土地に兄が家を建てています。両親とは同居していません。

両親への仕送りも無く、固定資産税も払っていません。

両親を訪問する事も年に数回です。

父がが亡くなりましたので、この場合使用貸借は、その土地の実勢価格のどの位が妥当でしょうか

また、兄の家の土地の横に空き地があり、実質兄が使用していたのですが、その土地も使用貸借に入れるのでしょうか(そこには特に建物は建ってはいません)


【質問の要旨②】

使用貸借とは?

【ご質問内容】

基本的な質問で申し訳ありませんが、使用貸借で計算された金額は、全体の遺産金額に含め、相続計算をするのか、使用貸借をしている相続人だけで分割するのでしょうか

遺産金額に含めて計算するのか、その他の相続人(特に配偶者)で計算するのでしょうか

遺産金額に含めた場合、使用貸借者に贈与が発生しているみたいに、思えるので

記載内容  使用貸借 無償 土地

(ブブブブ)







【土地の無償使用と特別受益について】

亡くなられたお父さん名義の土地の上にお兄さんが建物を建築し、賃料の支払いもしない場合には、お父さんとお兄さんとの間で使用貸借契約が成立したものと考えていいでしょう。

特別受益との関係で言えば、お兄さんはお父さんから使用借権を与えられたのであり、この権利の設定により受ける利益を「贈与」されたことになります


【空き地の使用について】

お兄さんはお父さんの空き地を使用していますが、これもその空き地を独占的に使用している(他の人が使えないような)状態であれば使用貸借が成立する可能性があります

お父さんがお兄さんの使用を知っていたのであれば、それは暗黙の同意があったとして、使用借権が成立したとされる場合が多いです。

この場合も、この空き地の使用借権の贈与が特別受益になります。


【使用借権の価額】

土地を、賃料を支払って利用する場合には借地権とされ、国税庁の発表している路線価図でもその価額が明らかにされています(通常は更地価額の40~60%の範囲内であり、60%とされるケースが最も多いです)

しかし、使用借権については裁判例などで更地価額の10~30%程度とされることが多いです(当ブログQ&A №321参照)。

これは使用借権が、借地権ほど強い権利ではない(土地が第三者に売却されれば、土地使用が認められないこともある)こと、又、存続期間等が契約内容や使用の実情等に応じて種々様々であり、裁判所としては、ケースバイケースで判断せざるを得ないからです。

ただ、これまでの相続案件での私の経験から言えば10%~15%程度で考える場合が多かったように思います(使用借権を更地価格の15%に相当すると判断した裁判例として、東京地判平成15年11月17日があります)。


【特別受益があるときの処理】

特別受益がある場合には、特別受益を遺産に持ち戻します。

今回の質問の場合であれば、借地権価額を遺産に加えます

その後、遺産全体を法定相続分に応じて分割することになりますが、特別受益を受けた人はその使用借権分を先にもらったことになり、その分だけ、遺産からの取り分が減少します

例えば、子が2人のケースで遺産総額が預貯金1000万円、特別受益が500万円とすれば、特別受益をもらった人は《特別受益:500万円+預貯金250万円》を、又、もう一人の子は《預貯金750万円)を取得することになります。

(弁護士 大澤龍司)
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15:27 生前贈与・特別受益 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

★使用貸借と特別受益【Q&A №484】

2015/12/17


【質問の要旨】

賃料相当額を特別受益として引かれるのか

記載内容

賃料 使用借権 持ち戻し

【ご質問内容】

裁判認知により相続人となりましたが、被相続人所有の空き家に住んでいた年数分の賃料(1000万円)を、特別受益として遺留分から差引くと言われています。

建物は、数年前に贈与の約束(契約書)があり、私(婚外子)の母が建替え、被相続人の死亡以前に母名義となっています。

土地は、私に遺贈の遺言があります。

それでも特別受益として賃料相当額を引かれなければならないのでしょうか

(カピバラ)





 【使用貸借であれば賃料の支払いは不要】

被相続人であるお父さん所有の空家をあなたが使用していたということを法律的に考えてみます。

お父さんがあなたに賃料を請求するようなことはなかったのであれば、あなたはお父さんから無償(ただ)でその家を利用することを認められたということになり、法律的には使用貸借という関係になります。

あなたの立場から言えば、無償で使用する権利(使用借権)をお父さんから与えられたということになりますので、賃料を支払う必要はないでしょう。


【使用借権が特別受益になる可能性がある】

ただ、あなたが、被相続人からただで使用する権利(使用借権)をもらったということが特別受益とされる可能性があります。

使用借権の価額については当該対象物件の5~10%程度の価値があるものだとされることが多いです(但し、裁判例の解説などを読むと10~30%ではないかという見解もあります)。

しかし、建物価額は評価証明額を前提として算定されることが多いですが、建物の評価証明額が極めて少額な場合も多く、そのため、上記の割合では使用借権価額が極めて少額になります。

一方で、被相続人であるお父さんは土地や建物の固定資産税分を負担しています。

その物件をあなたが無償使用しているのであれば、最低限、土地や建物の固定資産税分の支払い分程度は免れたという利益を受けていたことになり、その相当額が特別受益とされる可能性があります


【建物贈与の影響】

建て替える前の建物は、生前に贈与されていますが、誰に贈与されたのかがご質問では明らかではありません。

もし、あなたに贈与されたのであれば、建物価額があなたの特別受益として持ち戻されますが、その場合の特別受益額は、《建物価額-使用借権額》でいう計算式で算定されます。

贈与があったとしても、あなたが使用借権を取得した事実は消えませんので、使用借権取得が特別受益となる点は否定できません

但し、上記考え方はあくまで一つの考え方にすぎず、異なる見解もありえます。


【持ち戻し免除の可能性もあるので弁護士に法律相談を】

なお、今回のご質問から受ける印象ですが、お父さんとしては遺産への持ち戻しを免除するという意思をお持ちであった可能性もあります。

また、前項に記載したように使用借権を設定した後、その建物を取得した場合にどのような形で特別受益に反映させるかについても、弁護士により見解の相違がありえます。

いずれにせよ、今回のご質問が含む問題については、難しい点も多いので、近くの相続問題に詳しい弁護士に事情を詳しく説明され、相談されることをお勧めします


(弁護士 大澤龍司)
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18:13 生前贈与・特別受益 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

父が支払っていた共有建物の光熱費【Q&A №478】

2015/11/25

【共有建物の住居部分の家賃光熱費について】

賃貸店舗のある物件で、二分の一持ち分三〇年前、建築したときから、保存登記もされています。
父親と共有で、共同経営していました。

私の住まいとして、父親がその物件で住めばいい、家賃光熱費いらないからと三〇年家族ですんでいます。

父親が亡くなり、父親の持ち分が相続で姉になり、過去一五年分家賃光熱費請求してきました

土地全部父親の名義でしたが相続で姉の名義です。ちなみに地代も請求してきました

私は、建物全体経費電気水道局他支払いしている。相続後姉は、父親の名義のテナントから、家賃光熱費受け取っている。

わたしの持ち分所有権保存登記されています。相続の時生前贈与扱いです。
姉の請求納得いかない

経費二分の一も支払いしてくれない。

よろしくお願いします。

記載内容 光熱費 共有 賃料

(りく)







【考えるポイント】

相続人は、被相続人(本件ではお父さん)の持っている権利や義務を受け継ぎます。

そのため、地代、家賃や光熱費の支払いの要否については、お父さんとあなたとの権利や義務がどうなっていたかを確認する必要があります。

以下においてはそのような観点から検討していきます。

【地代について】

まず、お姉さんから請求のあった地代について検討します。

土地はお父さんの単独所有、建物はお父さんとあなたとで各2分の1の共有ですので、あなたはお父さんの土地の2分の1を使用していることになります。

土地利用につき、あなたがお父さんに賃料を支払っていたというのであれば、あなたとお父さんのとの間に賃貸借契約が成立しており、お父さんから土地を相続(ということは賃貸人の地位も相続)したお姉さんに対し、賃料を支払う義務があります。

ただ、あなたが賃料を支払わず、お父さんも請求しないことについて(暗黙でも)合意があったということであれば、お父さんとあなたとの間には、土地を無償で使用させる使用貸借契約が成立しており、相続でお父さんの土地を取得したお姉さんは、お父さんと同様にあなたに土地を無償で使用させる義務があり、賃料請求はできません

ただ、あなたは使用借権という無償で土地を使う権利をお父さんからもらったのですから、その使用借権が特別受益とされる可能性があります。

しかし、質問では少なくとも不動産については遺産分割協議が終了しているようですし、他の遺産についても遺産分割協議が終了しているようであれば、特別受益の問題は既に解決済みとして扱うといいでしょう。

【家賃について】

建物は、賃貸店舗に出されていた分と、あなたの居住用にされていた分があるようですので、分けて記載します。

賃貸店舗に出されていた分については、誰が賃料を取得していたのかによって異なりますが、あなたが賃貸人として賃料全部を取得していた場合、その賃料の中には本来はお父さんが取るべき分もあったはずです。

お父さんが、あなたから自分の建物持ち分に相当する賃料相当額を請求しなかったのであれば、その分も使用貸借同様の関係になり、その使用貸借権がお父さんからあなたへの生前贈与として特別受益になります。

次に、あなたが建物の一部を住居として使用していたことについてですが、お父さんとしては家賃はいらないということですので、その無償使用分も使用借権になり、その権利の価額が特別受益になります(なお、遺産分割協議が終了していれば特別受益問題は解決済みであることは上記「地代について」の末尾に記載したとおりです)。

いずれにせよ、あなたが建物を無償で使用するということをお父さんが認めていたのであれば、建物の持ち分をお父さんから引き継いだお姉さんとしても、お父さんと同じようにあなたに無償で貸与すべき義務があり、家賃を請求することはできないという結論になります。

【光熱費、経費について】

お父さんの死亡までは、建物全体経費電気水道局他の支払いをあなたが負担し、光熱費はお父さんが負担いたということですので、そのような内容の分担の合意が成立していたと考えてよく、お父さんの時代の精算は不要と考えていいでしょう

ただ、相続開始後は、お姉さんが底地全部や建物の持ち分を相続したということですので、費用関係については、お姉さんとの間で協議をされ、新たな合意をされるといいでしょう。

【弁護士と相談されることも考える】

以上、原則的な考え方を記載しました。

ただ、お姉さんの態度から見ると、調停や訴訟に発展する可能性もありそうです。

また、事案の内容によっては、より詳しく聞くと回答が変わってくる場合もあります。

相続に詳しい弁護士と法律相談をされることも考えられるといいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)
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15:28 生前贈与・特別受益 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

★相続した共有持分に応じた賃料をもらえないか【Q&A No.475】

2015/10/16




マンション1棟につき3分の1の持分を有しています。

マンションの賃貸をしています。

賃貸借契約の名義は母(持分3分の2)、管理は私(持分3分の1)です。

持分の分の家賃を母に請求できないでしょうか?



【ご質問内容詳細】

 「Q&A №265 夫が受け取っていた賃料の相続」(2013/4/8)の回答のについて質問です。

【お義母さんが単独で貸家契約をしていた場合、賃借人に請求できない】
 もっとも、家屋が共有であったとしても、賃貸人名義は共有者のうちの1名になる場合が多く、本件の場合も、賃料の支払いをお義母さんが受けているようですので、お義母さん単独で賃貸している可能性が高いと思われます。
 この場合、賃借人に対して賃料を請求できるのも受け取ることができるのも、お義母さん一人です。」


と回答されていますが、

 私の場合、 賃貸マンション一棟の建物と土地が父と母の共有名義で、17年前父が無くなり、土地とマンション建物の30%ぐらい私(長男)名義になりましたが、 賃貸契約書は全て母名義ですが不動産のやり取りは私がおこなっていました。

 マンションの管理作業も私がしています。

 私の持分の割合にで確定申告しておりますので、持分の税金等は私がはらっております。

 このマンションの家賃の持分を母に請求でいないのでしょうか(過去17年間と今後の家賃)。 

 建物の建築費は、私は負担しておりません。

 父と母が建てました。


記載内容 共有と賃料 使用貸借 共有持分の相続

(まさ)







【遺産不動産が賃貸中の場合の賃料の扱い】

 遺産の中に不動産があり、それが賃貸に出されている場合、賃料がをだれがどのように取得するのか問題になります。

 №265はこのような場合の質問です。

 まず、この場合に、最初に賃貸人は誰かということを考える必要があります。

 今回の質問では賃貸人はお母さんだということですので、賃料を賃借人に請求できるのは賃貸人であるお母さんしかありません。

 賃貸人ではない他の人が賃料を賃借人に請求できる余地はありません




【法律的には共有者が賃料を請求できないのか?】

 賃料を賃借人に請求できるのは賃貸人のみです。

 しかし、その不動産が共有なら、賃貸人はもらった賃料を他の共有者に分配する必要はないのかというのが今回の質問の趣旨のようです。

 この点を回答するには、お母さんと他の共有者であったお父さんとの間にどのような合意があったかを確認する必要があります。

 共有者であるお父さんが共有持ち分を無償使用することをお母さんに認めていた場合には、使用貸借の合意があったとして、お父さんからの賃料請求はできません。

 あなたは現在、30%の持ち分をお持ちのようですが、その持ち分がお父さんからの相続であるとすると、お父さんのしていた使用貸借上の権利義務を引き継ぎますので、お母さんはあなたに対して使用借権を主張することが可能であり、賃料を支払う必要はありません

 また、あなたはに不動産の管理をしているということですが、それは法律的に見れば、管理をしているに過ぎないものの、その管理費をお母さんが死亡した時の遺産分割の際に特別寄与として請求できる可能性はありますし、現時点でも管理費としてお母さんに請求することも考えてもいいかもしれません。

 次に、あなたは賃料総額のうち、持ち分の限度で税金の申告もしているようですが、これはあくまで税務の問題であり、申告したからといって、賃料の分配が認められるわけではありません。




【あなたのとるべき態度としては・・】

 以上に述べたことはあくまで法律的な判断です。

 あなたとしては、お母さんと話をされ、自分が共有持ち分30%を持っているのだから、その分に相当する賃料分配額を払ってもらえないかと相談されるといいでしょう

 その際、税金でも30%相当額を支払っているということも告げ、かつ管理もしているではないかということも併せお母さんに説明し、説得材料に使われるといいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)
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14:14 遺産分割 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

息子が買った父名義の自動車は遺産か【Q&A №384】

2014/06/09
 15年以上前に購入した車ですが、購入時に私が印鑑登録をしていなかったため、父の名義で購入しました。購入費用、税金、維持費、自動車保険等は私が払っています。このたび父が亡くなり、車が相続の対象となりました。当初は「いらない」と言っていた弟が、相続すると言い出しました。そして相続するまで「乗るな」と言ってきました。このような請求ができるのでしょうか。以下、相手からのメールです

『なんの根拠も示さないままに「あれは私の車です。」と主張してるのがおかしい。
相続対象が3人であるということを認められないままで、自由気ままに乗車するのを
認められないということを言っている。』

相続の対象であることは伝えていますし、名義こそ父であるが全費用負担しているのは私であることも伝えており、相手も認めています。また、家族間では私の車として周知されていました。

よろしくお願いします。

記載内容

自動車 名義 購入費用
(サムライブルー)


【本来はお父さんの遺産ではないが・・】
 まず、問題の車が誰の物(所有)であるかが問題になります。
 特段の事情がない限り、その車の代金をあなたが全額支払っているのであれば、それはお父さんの遺産ではなく、あなた自身の財産だと主張することが可能です。
 問題はあなたが支払ったということの証明方法ですが、もし、あなたの口座から購入代金(ローン代金)が支払われているのなら、名義はお父さんではあるが、実際はあなたの車両である(ので、遺産にはならない)と主張されることも不可能ではありません。
 ただ、これまでの経過で、あなたが、その車をお父さんの遺産として認めたというのなら、とりあえずは、その前提で話を続けざるを得ないでしょう。
 なお、交渉で話が解決せず、調停などをする場合には、《実は、あの車は私が代金を支払ったのであり、その裏付けとしてこのような証拠がある》という形で新たに主張を展開することも考えていいでしょう。

【継続使用を主張できる理由を考えると・・】
 仮に自動車がお父さんの遺産であるとした場合、次は、お父さんとあなたとの間で、車の使用についてどのような契約があったかが問題になります。
 あなたとしてはお父さんから車の使用を認められていたと主張するといいでしょう。
 その使用関係は法的にいえば、無償使用(使用貸借契約)ということになります。
 あなたは、車の保険料や自動車税、維持費等を負担しているようですが、これは車を使用するものが負担するものであって、この支払いをもって使用料(賃料)を支払っていたとは言えません(難しい言葉では《対価関係がない》ということになります)。
 使用貸借は、賃料を支払っている賃貸借契約よりも借主の立場が弱いのですが、それでもお父さんから合意で使用を認められているのであり、この関係は、貸主であるお父さんの死亡によっては終了しませんので、お父さんとの契約で今後も使用を続けることができるはずだと主張されるといいでしょう。
 なお、車の使用については、口頭での約束で成立し、必ずしも書面で契約していなくともよいということも記憶しておくといいでしょう。
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14:24 遺産 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

親の土地に家を建てた息子の特別受益【Q&A №278】

2013/05/16
 父の土地に使用貸借で子が家を建て住んでました。
 父が死亡し、母がその土地を相続しました。
 子はそのまま使用貸借として引き続き住んでました。
 使用貸借は相続するとして認めてます。
 母が死亡しました。
 母が生存中の使用貸借は特別受益と当方は主張してます。
 先方は負担付使用貸借であるから特別受益に該当しないとしてます。
 どんなもんでしょうか。宜しくお願いします。

記載内容

使用貸借 賃料 介護 特別受益 


(房総)


【特別受益はお父さんとの関係で問題となる】
 お父さんの土地に子供が家を建築し、居住した(使用貸借)というケースです。
 お父さんの相続の関係では、使用貸借契約をしたという点が子供の特別利益になります。通常、使用貸借は更地価額の1~3割を目途に特別受益額を算定するといいでしょう。

【お母さんの関係では特別受益の問題は発生しない】
 既にお父さんの遺産分割の段階で特別受益が発生しています。
 お母さんはそれを相続しただけです。
 お母さんが子供に使用貸借を新しく設定してはいませんので、お母さんの遺産分けの場面では特別受益の問題は発生しません。

【無償使用しているのは特別受益ではないのか?】
お母さんの遺産である土地を無償で使用している点は特別受益にならないのかという問題点があります。
この点については、使用貸借を特別受益とした段階でその後の無償使用分は既に評価されており、無償使用分は特別受益にあたらないというのが実務の扱いです。

【負担付使用貸借とは・・】
 負担付という意味がわかりにくいのですが、たとえばお父さんやお母さんと同居し、その介護をすることが条件で使用貸借を設定したのであれば、その同居介護と使用貸借が対価関係になり、特別受益はなかったものとする、という意味であると理解できます。
先方の主張はこのような趣旨だと思いますが、その言い分はそれなりに成り立つ余地があると思われます。


大澤龍司法律事務所
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11:58 生前贈与・特別受益 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

借地権付建物の譲渡代金は遺産か【Q&A №145】

2012/04/27

 先日被相続人が死亡。
 相続人は長男A長女B次女C次男Dの4人。
 Bが包括受遺者となる公正証書が発見されました。
 Aは生前「跡取りとして会社倒産時尽力をつくしてくれたので、全てやる」と言われていました(ちなみに私はAの子供)。Aは遺留分を計算して公正証書を作成しておきましたが、その後Bが書き直したようです。
 被相続人の配偶者他界後、被相続人が他界するまで数年はBが世話をしていて他者の入る隙は全くありませんでした。
 ここで質問です。
 Aが住んでいる土地は被相続人名義で建物はA名義です。つまり使用貸借です。
 Aが住んでいる一帯は、以前は借地であり、前借地人が退去する際、借地権をAが立替えて支払っています。40年前で300万です。
 今現在、私の手元にその書類がありませんが、Aが借地権を支払ったという契約書類はAの手元にあります。これらの立替金額をBに請求することは可能でしょうか?
 内容をきちんと確認しなければいけませんが、借地権買取の領収書なら立替(貸付)と認めてもらえますか?借地権の買取の契約書類、だとその後使用貸借になっている以上、時効で権利は消失でしょうか?
 相続で我家名義の土地になると約束を信じていたので、こんなことになるとは思っていませんでしたが・・・。
 キーワードなどを教えていただけると幸いです。


記載内容

  相続債務 借地権 使用借権 
(面倒)


【300万円は何のために支払われたお金か?】
 被相続人は土地を貸しており、借地人がその上に建物を建築していたことを前提として回答します。
 その「前借地人が退去する際、借地権をAが立替えて支払っています。40年前で300万です」とありますが、この300万円がどういう性質のお金であるのかが問題になります。
 被相続人のためにした立替支払したというな被相続人に対する貸金であれば、被相続人に返還を求めることができ、その債務が相続により包括受遺者に相続される可能性があり、Bに支払いを請求できることになる可能性があります(但し、40年前の話ですので、時効で消滅していると反論される可能性が高いですが)。

【借地権付建物の譲渡代金の可能性が高い】
 質問に記載された内容を前提に、事実関係を整理しながら話を進めていきます。
 前の借地人が退去した、「Aが住んでいる土地は被相続人名義で建物はA名義」、「借地権の買取の契約書類」などという記載からみて、Aさんは前借地人の所有する借地権付建物を300万円で買い取ったとみるべきでしょう。
 そうすると、300万円は被相続人に対する立替金でも、貸金でもなく、前借地人に対して支払った売買代金であり、Aさんは被相続人になんらの請求権もないということになります。
 そのため、包括受遺者であるBさんに対して、相続債務を承継したので返還せよというような請求はできないという結論になります。
 なお、この結論が正しいかどうかは、300万円を支払った時の契約書を見れば確認できますので、探されるいいでしょう。
 もし、契約書がなくとも建物の登記簿の登記原因が売買となっていれば、借地権付建物の譲渡の可能性が高いということになります。

【使用貸借ならいつまで土地を使用できるか?】
 Aさんは借地権付建物を買い取ったのですから、賃料を支払っていれば、借地権(賃借権)を主張できました。
 ただ、その後、賃料を支払っていなかったようですので、Aさんの権利は「借地権」ではなく、被相続人とAさんとの間で土地の使用貸借契約に基づく「使用借権」に変わったと考えるべきでしょう。
 包括受遺者のBさんとしては、借地権が存在しないことから、Aさんに建物収去、土地明渡を請求する可能性があります。
 Aさんはその土地の使用借権を有していますが、問題はその権利がいつ終了するかです。
 被相続人としては、Aさんの建物が存続する限りは、Aさんにその底地使用をさせるという気持ちがあったので、建物が朽ち果てるまでは使用貸借契約は消滅しないと主張されてみてはいかがでしょうか。

【キーワードは・・】
 ネットなどで検索する場合には、相続と使用貸借をキーワードにされるといいでしょう。



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16:37 相続債務 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

特別受益と使用貸借【Q&A №109】

2012/01/17

①-1相続人(5人)の1人が30年前に親の土地に家を建て土地を無償にて使用しています。4年前に親が亡くなりました。特別受益になるのでしょうか?特別受益は 更地価格の1割~3割だけでよいのでしょうか?使用年数も乗じるのでしょうか?具体的な金額を教えて頂けますでしょうか? 更地価格(路線価)が1000万の場合は特別受益は100万~300万で宜しいのでしょうか?
①-2 別の相続人1人は、親が亡くなる1年前から親と同居し亡くなってから現在まで 親の土地の上にある建物に居住している
 この場合は 特別受益になるのでしょうか?特別受益に該当する場合は 建物の価格(固定資産税評価額?)の1割~3割になるのでしょうか? 具体的な金額を教えて頂けますでしょうか?


記載内容

  特別受益 使用貸借 使用借権

(気分快晴)


【使用貸借も特別受益になる】
 親の土地の上に子供が家を建築している場合、その土地の賃料を支払っている場合には借地権が設定されていることになり、この借地権の設定は特別受益に該当します。
 今回のご質問の場合は、建物を建築したが、被相続人に対して土地の賃料を支払っていないということですので、その相続人には使用借権が発生しています。
 このような場合、その相続人は被相続人から使用借権の贈与を受けたものとして、これが特別受益になります。
 その評価は、ご指摘通り、更地価格の1~3割程度のことが多いです。

【使用借権の価額とは別に使用による利益を加算できるか】
 特別受益としての使用借権の評価額は相続開始時点の価額です。
 なお、特別受益としては使用借権の価額が問題となるだけであり、それまでどれだけ長期間、無償使用したかは問題とされませんので、無償使用の利益相当額に相続までの無償使用の年数が乗じられるようなことはありません(この点については、「使用期間中の使用による利益は、使用貸借権の価格の中に織り込まれていると見るのが相当で」であり、使用料を加算することには疑問があるという裁判例もあります)。

【親と同居することは特別受益にはならない】
 単に親と同居していたというだけでだけでは、その相続人には特別な権利は発生しません。
 もし特別受益が問題になるとすれば、《部屋代に相当する賃料分の利益》を受けたという点でしょう。
 しかし、質問では相続開始時まで1年間のことであり、期間も少なく、額も小さいと思われることから、特別受益とまではいえません。
 なお、相続開始後の建物使用についても、特別受益の問題ではないことにもご注意ください。
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14:52 生前贈与・特別受益 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

親の土地に家を建てた兄弟との遺産分割【Q&A №75】

2011/06/14

 金銭の相続は分かりますが、土地の相続で疑問点が・・・

 親の土地に相続人(4人)の一人が家を建てて住んでいる状態の時に相続が発生しましたら、どのように考えるのでしょうかぁ?
 金銭に換算する方法以外に考えられる事が有りましたら教えていただけますでしょうかぁ?


記載内容

  遺産分割 代償分割 使用貸借 
(ママ)


【建物、土地利用権はどうなるか】
 親(以下、被相続人といいます)の土地の上に相続人の一人(以下、Aさんといいます)が建物が建て、居住している場合です。
 相続の対象となる土地の上に立っているAさんの建物を撤去しなければならないのか、土地利用権は何か、土地価額がどうなるか、が問題になります。
 Aさんが被相続人に賃料を支払っていたのであれば、借地権となります。この場合には、Aさんが自分の土地の底地を引き続き使用することができ、遺産としては借地権付の土地が相続の対象となります。
 賃料を支払わずにAさんが使用していた場合には、被相続人とAさんとの間で使用貸借契約が成立していたことになります。
 この使用貸借は、法律では賃貸人が死亡した場合には消滅するとされており、被相続人が死亡した場合にはAさんは建物を撤去しなければならないのが原則ですが、現実には建物の存続を前提として解決することが多いです。
 本件のようにAさんが居住している場合には、被相続人としても、自分が死後にもその建物を使用させるという前提で建築を認めたと思われますので、最終的には、建物を存続させた上での解決をさぐるということになります。

【適切な遺産の分割方法は】
 遺言があればそれに従いますが、ない場合には遺産分割の協議をすることになります。
 本件では、土地をAさんに取得してもらい、他の相続人は、土地に対する相続分に見合う金銭(代償金)をもらうというのが一番良い解決方法でしょう。
 その場合、借地権であれば、土地の値段は更地価格から60%程度減少して評価されることになります。(ただ、この減価分はAさんの特別受益ではないかという問題もあります。)
 使用貸借であれば、その土地の使用分に見合う金額を減価しての遺産分割をすることになります(が、特別受益の問題が生じる可能性があるのは借地権と同じです)。
 Aさんが代償金を支払うお金がない場合には、他の相続財産があれば、その分をAさん以外の相続人で取得するという方法もあります。
 ただ、遺産が土地だけで、Aさんにお金がないというのであれば、土地は相続人の共有にして、Aさんから土地の賃料を払ってもらうこともできます。
 相続人間で、話がまとまらないときは、土地を売却して、その代金を分割するという方法も考えられますが、本件のような他人の建物がある土地については、購入する人も少なく、売却金額も著しく低額になるため、この方法はできるだけ避け、互譲の精神で円満な解決を目指されることをお勧めします。
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14:03 遺産分割 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

息子名義の土地上にある父名義の自宅建物【Q&A №47】

2010/12/01
 
 私が相続した土地に父名義の家が建っており現在その家には母が1人で住んでおります。家の相続人は私を含めて3人です。兄弟がこの家について話し合いできる様な関係にあれば私が買い取る事も可能ですがそれも出来ません。
母が亡くなった時にこの家は私の土地に建っているから取り壊すように命令出来ますか?
そのような命令はどの様にすればだせますか?
もしそれでも無視されたらどうしたらよいでしょうか?


記載内容

  遺産分割調停 使用貸借 撤去費用 
(yuu)


【あなたの土地と家の関係】
 あなたの土地上の家はお父さん名義ということですので、あなたは地代を受け取っておられないと思います。
 地代を受取っている場合には、土地上の建物所有者が借地権という強い権利を持ちますし、その借地権は相続されます。
 しかし、地代を受取っていない場合は使用貸借という関係になり、原則として、いつでも建物の撤去を求めることができます。
 なお、借地権を消滅させるのには正当な理由を備えなければならず、さらに、借地権の価値として土地の約60%の金額の支払いを要する場合もあります。
 これに対して、消費貸借の消滅の場合には、借地権のような価値はないため、原則としてそのような金銭の支払いをする必要はありません。
 なお、家の撤去費用は、家の所有者が負担しなければならないので、本件において、あなたを含む相続人全員が負担するのが原則です。

【もしお母さん亡くなった場合の建物撤去の方法】
 お母さんが、現在、お父さん名義の家に住んでおられますが、もしお母さんが亡くなった場合、あなたは家の撤去を求めることができます。
 撤去を求める方法としては、本件のような相続がからむ問題の場合には、まずは家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てをして、その調停手続きの中で建物撤去の話をするのがいいでしょう。
 経験豊かな調停委員が、ご兄弟を説得して、建物撤去も含めた遺産にかかわる問題を解決してくれるでしょう。
 それでもご兄弟が建物撤去に応じないというのであれば、地方裁判所で建物撤去の訴訟を提起することになります。
 その場合には弁護士に相談されるのがいいでしょう。
 なお、遺産分割調停がまとまった場合や、建物の撤去を認める裁判が確定した後、御兄弟が従わなくとも、強制執行を申し立てし、裁判所の手続きで建物撤去が可能となります。
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10:41 その他 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集
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