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被相続人との共有マンションの家賃の扱い【Q&A №546】

2016/12/06



【質問の要旨】

マンションの共有者である長男が、被相続人に対し収益の返還請求権を持っていると主張している

記載内容 共有物 賃料 時効

【ご質問内容】

被相続人と長男が一棟建て賃貸マンションを所有していました。

分割協議が進まず調停へと進む状況です。

これまで賃貸マンションの収入は被相続人が管理し、収入も返済や税金の支払も行ってきました

長男代理人は2分の1所有の賃貸マンションからあがる収益は本来自分の物であり、返還請求権をもっていると主張しています。

この主張は認められるのでしょうか?

またこの被相続人に対する債権は何年前まで有効なのですか?

時効はあるのでしょうか

この債務を遺産に加えると他の相続人の相続分はなくなるといっています。

(mujun)





【兄が本当に共有者であるかどうかを念のために確かめる】

お父さんと兄で共有持ち分が各2分の1であるのに、被相続人が賃料収入全部を得ていたということですが、2つの面で疑問(あるいは問題といってもいいでしょう)がありそうです。

まず、第1は、兄の持ち分2分の1というが、実質はお父さんが建築資金を出しており、名義だけを長男のものにしていたのではないか?という点です。

この疑問は①長男名義の2分の1は実質上はお父さんの遺産ではないのか?

あるいは②お父さんがお兄さんに建築資金を生前贈与(特別受益)したのではないか?

という問題に発展しますので、念のために上記の①及び②の観点から、是非、調査されるといいでしょう。

なお、ローンがあるようですので、その借入名義がお父さんだけか、兄でもあるのか、又、頭金などは誰が負担したのかを、お父さんの取引履歴等なども参考にして調査されるといいでしょう。


【兄はお父さんに賃料の返還請求はできない可能性が高い】

次に、兄としてはお父さんが賃貸に出していることぐらいは知っていたと理解するべきでしょう。

にもかかわらず、賃料の半額を請求しなかったのはなぜかという疑問があります。

この点については、賃貸を始めるときにお父さんと兄との間で、お父さんが賃料を全部取得するということで合意(暗黙を含めて)があり、管理はお父さんがし、賃料収入はお父さんがもらう、ローンの支払いや固定資産税の支払いは全てお父さんがするとの合意があったと考えるのが普通の理解でしょう。

もし、その前提が正しいとすると、お父さんが全額を取得することを、兄は了解していたのですから、兄が被相続人であるお父さんに不当利得等の請求はできないことになります。


【仮に無断で賃貸していた場合には】

しかし、万一、お父さんが兄に知らせず、勝手にマンションの賃貸をしていたのだとすると、兄からお父さんに対して不法行為による損害賠償請求及び不当利得返還請求として賃料額のうちの兄持ち分額に相当する金額を請求することが可能になります。

この場合、お父さんが兄の分のローンの支払いをし、かつ固定資産税も立替支払いをしていたのであれば、その分は請求額から控除されますし、場合によれば管理料相当分も控除することも可能です。

なお、不法行為で請求する場合には、勝手に貸していることを知ってから3年で、不当利得返還請求をする場合なら10年で請求権が消滅時効にかかりますので、それ以前の分は時効を主張されると、兄は請求できないということになります。


【兄請求の債務を遺産に加えるどうなる?】
  
今回の質問のケースでは兄の請求が成立しない可能性があります。

仮に請求できるとしても、お父さんが賃料から兄のローンの支払いをし、かつ、兄の分の固定資産税も支払っていたというのであれば、法的に認められる返還額はそれほど多額にはならず、請求すると遺産が無くなるようなことはないと思われます。


【特別寄与について】

兄に賠償あるいは返還請求ができない場合でも、賃料全額をお父さんに取得させたということが特別寄与として認められ、兄がその額を取得できる可能性はあり得ます。

ただ、この場合でも、兄の分のローンの支払いや固定資産税の立替支払い、管理料相当額等が考慮されますので、兄の寄与分としてはそれほど多くないように思います。

(弁護士 大澤龍司)

大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
ホームページ  http://www.osawalaw.com/
 
13:23 遺産分割 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

★相続した共有持分に応じた賃料をもらえないか【Q&A No.475】

2015/10/16




マンション1棟につき3分の1の持分を有しています。

マンションの賃貸をしています。

賃貸借契約の名義は母(持分3分の2)、管理は私(持分3分の1)です。

持分の分の家賃を母に請求できないでしょうか?



【ご質問内容詳細】

 「Q&A №265 夫が受け取っていた賃料の相続」(2013/4/8)の回答のについて質問です。

【お義母さんが単独で貸家契約をしていた場合、賃借人に請求できない】
 もっとも、家屋が共有であったとしても、賃貸人名義は共有者のうちの1名になる場合が多く、本件の場合も、賃料の支払いをお義母さんが受けているようですので、お義母さん単独で賃貸している可能性が高いと思われます。
 この場合、賃借人に対して賃料を請求できるのも受け取ることができるのも、お義母さん一人です。」


と回答されていますが、

 私の場合、 賃貸マンション一棟の建物と土地が父と母の共有名義で、17年前父が無くなり、土地とマンション建物の30%ぐらい私(長男)名義になりましたが、 賃貸契約書は全て母名義ですが不動産のやり取りは私がおこなっていました。

 マンションの管理作業も私がしています。

 私の持分の割合にで確定申告しておりますので、持分の税金等は私がはらっております。

 このマンションの家賃の持分を母に請求でいないのでしょうか(過去17年間と今後の家賃)。 

 建物の建築費は、私は負担しておりません。

 父と母が建てました。


記載内容 共有と賃料 使用貸借 共有持分の相続

(まさ)







【遺産不動産が賃貸中の場合の賃料の扱い】

 遺産の中に不動産があり、それが賃貸に出されている場合、賃料がをだれがどのように取得するのか問題になります。

 №265はこのような場合の質問です。

 まず、この場合に、最初に賃貸人は誰かということを考える必要があります。

 今回の質問では賃貸人はお母さんだということですので、賃料を賃借人に請求できるのは賃貸人であるお母さんしかありません。

 賃貸人ではない他の人が賃料を賃借人に請求できる余地はありません




【法律的には共有者が賃料を請求できないのか?】

 賃料を賃借人に請求できるのは賃貸人のみです。

 しかし、その不動産が共有なら、賃貸人はもらった賃料を他の共有者に分配する必要はないのかというのが今回の質問の趣旨のようです。

 この点を回答するには、お母さんと他の共有者であったお父さんとの間にどのような合意があったかを確認する必要があります。

 共有者であるお父さんが共有持ち分を無償使用することをお母さんに認めていた場合には、使用貸借の合意があったとして、お父さんからの賃料請求はできません。

 あなたは現在、30%の持ち分をお持ちのようですが、その持ち分がお父さんからの相続であるとすると、お父さんのしていた使用貸借上の権利義務を引き継ぎますので、お母さんはあなたに対して使用借権を主張することが可能であり、賃料を支払う必要はありません

 また、あなたはに不動産の管理をしているということですが、それは法律的に見れば、管理をしているに過ぎないものの、その管理費をお母さんが死亡した時の遺産分割の際に特別寄与として請求できる可能性はありますし、現時点でも管理費としてお母さんに請求することも考えてもいいかもしれません。

 次に、あなたは賃料総額のうち、持ち分の限度で税金の申告もしているようですが、これはあくまで税務の問題であり、申告したからといって、賃料の分配が認められるわけではありません。




【あなたのとるべき態度としては・・】

 以上に述べたことはあくまで法律的な判断です。

 あなたとしては、お母さんと話をされ、自分が共有持ち分30%を持っているのだから、その分に相当する賃料分配額を払ってもらえないかと相談されるといいでしょう

 その際、税金でも30%相当額を支払っているということも告げ、かつ管理もしているではないかということも併せお母さんに説明し、説得材料に使われるといいでしょう。

(弁護士 大澤龍司)
大澤龍司法律事務所
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14:14 遺産分割 | コメント(0) | トラックバック(0) | 編集

遺言で遺贈を受けた場合に必要な費用【Q&A №366】

2014/04/22
 遺産相続で法定相続人以外の遺贈で、マンションを頂いた場合費用はどのくらいかかるのでしょうか?中古マンション価格は3500万円位です。余り金額が掛かるならお断りしようと思っています。余り蓄えがないので、よろしくお願いいたします。

記載内容

遺贈 相続税 マンション
(東郷平八郎)


【考えられる税金や諸経費について】
 遺言でマンションなどの不動産を遺贈された場合に必要となってくる税金や費用は、

① 相続税
② 不動産取得税
③ 登記費用

です。
 これに、登記名義を移転した後には、当然のことですが、毎年、固定資産税や都市計画税を支払う必要があり、又、建物の管理費なども考慮しておく必要があるでしょう。

【相続税について】
 相続税は、遺産総額が《5000万円+法定相続人1人×1000万円》を超えた場合に課税されます。
 そのため、法定相続人が2人の場合には、相続が7000万円までは相続税の申告は不要です(但し、平成27年から、《3000万円+法定相続人1人×600万円》を超えた場合に課税されることになります)。
 今回の質問では、遺産総額も法定相続人もわからないので、相続税が課税されるかどうかはわかりませんが、遺産総額が5000万円以下なら、相続税は課税されません。
 そのため、遺贈を受けるあなたにも相続税は課税されません。
 ただ、遺産総額が多く、相続税が課税される場合には、あなたは通常の法定相続人が支払う税金より20%アップされた税金を支払う必要があります。
 なお、相続税の計算においては居住用資産の遺産算入価額の軽減等、様々な軽減措置がありますので、詳しくは不動産登記簿謄本その他の資料を入手され、税金の専門家である税理士に相談されるといいでしょう。

【不動産取得税について】
 マンションなどの不動産を取得する場合、不動産取得税が課税されます。
 この税金は平成27年3月31日までであれば、次の税額になります。
   土地:固定資産評価額×2分の1×3%
   家屋(住宅):固定資産評価額×3%(なお、住宅でない場合には掛け率は4%になります)

【登記費用について】
 あなたが遺贈された不動産の所有権移転登記する場合には、登録免許税の支払が必要です。
 通常の法定相続人の相続登記は、固定資産評価証明額の1000分の4ですが、法定相続人に対する遺贈の場合には1000分の20の登録免許税が必要になります。
 なお、移転登記を司法書士に依頼する場合の司法書士さんに支払う費用は、ネットなどでお調べ頂くか、お近くの司法書士に見積書を出していただくとよいでしょう。

【取得後も継続的な費用が必要】
 不動産を取得した後も固定資産税、都市計画税を毎年支払う必要がありますし、又、建物の管理費も考えておく必要があります。
 遺贈の対象となっているマンションが、収益をあげることのできるマンションかどうかを十分に調査した上で、遺贈受けるかどうかを検討されるといいでしょう。
大澤龍司法律事務所
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13:10 遺言 | コメント(1) | トラックバック(0) | 編集

借地上にあった父の家の使用料【Q&A №285】

2013/06/19
 30年前に父が亡くなりましたが、兄妹の間で遺産(家、借地権)分割の手続きをせずに放置してきました。
 約10年前に地主の希望で家を壊し、その場所にマンションを建て、借地権と交換に1フロアを与えられました。
 そのマンションはどういう理由か兄の名義になっていて、兄夫婦は10年間住み続けています。
 私は別居で何の利益も得ていません。
 近々、遺産分割の協議を予定していますが、仮にそのマンションを兄妹で50%ずつ共有名義に変更できた場合、過去にさかのぼって、兄夫婦から、過去10年間住み続けた費用に相当する金額をもらう権利があるでしょうか。
 よろしくお願い申し上げます。

記載内容

借地 使用貸借


(nob)


【自分の家に住んでいるので、賃料相当分の請求はむずかしい】
 お兄さんの住んでいるマンションの1フロアは、遺産そのものではありません。
 お兄さんが、家主からマンションの1フロアをもらって、自分の単独所有名義にしているのですから、お兄さんとしては自分の家に居住していることになり、そこに居住することでは、なんらあなたの権利を侵害しているわけではありません。
 従って、お兄さんがマンションの1フロアをもらった後の過去10年間の賃料に相当する分をお兄さんに請求することはむずかしいでしょう。

【借地権を消滅させられたことの損害請求は可能】
 問題は、お兄さんがマンションの1フロアをもらうときに、あなたの借地権を消滅させたことです。
 お父さんが死亡した時点では借地権とその上の家はあったのですから、あなたも法定相続分に応じて、その借地権及びその上の家を相続しています。
 それなのに、お兄さんは、地主の希望で家を壊して借地権を消滅させました。
 この借地権等を消滅させることについては、共同相続人であるあなたの了解が必要です。
 あなたの意向を聞き、借地権についてのあなたの相続分を尊重するべきでした。
 それをせずに、借地権を消滅させ、マンションの1フロアをもらったという点で、お兄さんの行動はあなたの権利(相続分に応じた借地権及び家の持分)を侵害しており、権利侵害行為ということができます。
 あなたとしては、お兄さんに対して、あなたが相続した限度での借地権等を侵害されたとして、その損害(金銭請求)を主張することができます。

【金銭賠償が原則だが、交渉であるので・・】
 マンションの1フロアの半分をもらうことをお考えのようです。
 あなたの相続した借地権等を消滅させられたことによる損害は、本来は金銭で賠償されるべきものです。
 ただ交渉ごとですので、あなたとしては、その金銭賠償の価額がマンションのワンフロアの2分の1に相当すると理解して、1フロアの2分の1の所有権移転を請求することも可能ですし、もちろん、損害賠償請求として金銭で請求することも可能です。
 相手方の出方に応じて、どちらかの方法を選択するといいでしょう。

 あとはお兄さんとの人間関係にもよるでしょうが、前記のような話をお兄さんと交渉しつつ、本来ならお父さんの家(とそれに代わるマンション)の利用権について交渉されるのがよいでしょう。
 また、ご質問からは明らかではありませんが、マンションのフロアを地主さんからもらうまで、お父さんの建物は誰が住んでいたのでしょうか?
 もし、お父さんの生前からお兄さんが住んでいて、その流れのままお兄さんが住み続けていたということであれば、お父さんとお兄さんの間には、無料で住み続けることができることの合意(=使用貸借契約と言います)が成立していた可能性があります。
 このような使用貸借契約が成立していた場合には、お父さんが亡くなった後も、遺産分割協議が成立するまではお兄さんが引き続き無償で使用することができるというのが裁判所の扱いです。
 あとは、お兄さんのほうから、「使用利益を請求するなら固定資産税も半分負担するように」との反論が返ってくるでしょうが、使用利益に比べればそれほど高いものではないでしょう。


大澤龍司法律事務所
電話番号    06-6361-6017
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11:58 生前贈与・特別受益 | コメント(1) | トラックバック(0) | 編集
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